業種別会計
不動産業

第2回:不動産分譲業の事業と会計の特徴

2016.12.19
新日本有限責任監査法人 不動産セクター
公認会計士 阿部徳仁/大場健司/村上和典

1. 不動産分譲業とは

不動産の分譲業とは、社団法人不動産協会によれば「宅地の造成や建物の建設を行い、それを分譲して土地に付けた付加価値から収益を得る事業」とされています。宅地建物取引業者は「宅地若しくは建物の売買若しくは交換、又は宅地若しくは建物の売買・交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介をする行為を業として行うもの」とされているので、不動産分譲業は宅地建物取引業に該当します。ここでは、分譲業の中でも住宅分譲業、すなわち、戸建て住宅、マンションなどの住宅の造成、開発、分譲を行う業者を不動産分譲業として解説します。

2. 不動産分譲業の特徴

(1) 開発期間が長期にわたること

不動産の分譲については、造成・建設工事が必要となるので、用地の取得から、物件の開発、販売、引渡しまで、マンションの場合で一般的に1~3年程度はかかるものとされています。このため、地価上昇の局面では付加価値を価格に転嫁しやすくなる一方で、地価の下落局面になると、高く仕入れた土地に建てた建物を相場が下がる中で売らなければならないので、割高感が出て売れにくくなります。すなわち、開発期間中の不動産の価格変動リスクを負うことになります。また、建築コストが、人件費および資材の価格によって変動するリスクがあります。

(2) 多額の資金負担が必要となること

不動産は一般的に高価であり、棚卸資産である土地、建物の購入には、多額の資金が必要となります。そのため、不動産業界では一般的に借入金依存度が高くなっています。不動産の開発については、プロジェクトの規模にもよりますが、1~3年程度の期間を要するので、その間の金利負担も大きなものとなります。さらに、返済期日における不動産市況および金融市況によっては、返済や借換えが困難になる場合も考えられます。

(3) さまざまな法規制を受けること

国土利用計画法、都市計画法などによる用途制限などが関連してきます。建物を建てて販売する場合には、建築基準法や、住宅では、住宅の品質確保の促進等に関する法律、マンションであれば、建物の区分所有等に関する法律による規制を受けます。なお、不動産の分譲を行うには宅地建物取引業の免許が必要です。

(4) 税制や金利動向などの政策に左右されやすいこと

住宅を購入するに当たっては、住宅ローンを利用することが多いため、金利の負担が低い時に購入することで、ローンの返済額を軽減させられます。住宅ローン減税などの優遇税制を行うことにより、住宅の取得を促進することもできます。また、建物の取引には消費税等が課税されるため、増税前に駆け込み需要が発生します。

(5) 物件の引渡しが年度末に集中すること

日本では、進学、就職、転勤などが年度で行われることから、3月末から4月初めに人の移動が多く、不動産分譲物件の引渡し時期も年度末の2、3月に集中します。会社によっては、売上が第4四半期に集中することを注記している場合もあります。

(6) 回転型ビジネスであること

不動産分譲業は住宅を造り続けて在庫を抱えていても利益は生まれないので、常に販売引渡しする一方で、将来を見越して新たに開発用地を取得し、次に備えなければなりません。(1)に記載したように住宅の開発期間が長期にわたるため、不動産分譲業者は、たとえ将来、不動産価格が下落すると見越していたとしても、好むと好まざるとにかかわらず事業を続ける以上、その時点の時価で開発用地を取得し開発に着手する必要があります。過去、幾度となく多くの不動産分譲業者が景気の波にのみ込まれてしまったのは、このようなリスクが内在しているからなのです。

3. 不動産分譲業の業務の流れ

(1) 用地確保・物件企画

不動産を分譲するには、まず売り物にする土地を仕入れなければならないので、情報収集して開発・分譲に適当な開発用地を購入することが必要となります。適当な開発用地があれば、その土地にどのような建物が建てられるのか、近隣の状況から、どのくらいの値段で売れるのかを検討して物件を企画します。その結果、当該プロジェクトに関する収益・費用を概算で見積もり、当該土地の買収見込額が算定されます。この買収見込額について意思決定を行い、売主と交渉または入札、コンペなどを経て土地売買契約を締結します。土地の引渡しは通常、代金の支払いと同時に行われます。

(2) 企画設計と造成・建築工事

開発用地を確保したら、当該不動産の開発に取り掛かります。土地については、整地・造成などの作業が必要となります。分譲地として売り出すこともありますし、土地に戸建て住宅やマンションを建設して販売することもあります。建物の建設については、自社で行う場合もありますが、日本のデベロッパーは、物件の購入、企画、販売を自社で行い、建設については建設会社に依頼するのが一般的です。

(3) 販売活動・成約

開発物件については、チラシなどで広告を打ち、モデルルームを設置して、販売を行います。関東での青田売りを前提とすると、不動産会社と顧客は、物件の完成前に売買契約を締結し、一般的に物件価格の10%程度の手付金を収受します。この手付金は契約により解約手付の性格を持つため、買主の都合で契約を解除するときは、手付金を放棄しなければなりません。一方、売主の都合で契約を解除する場合は、いわゆる「手付の倍返し」が必要となります。

総合不動産会社によっては、物件の企画力と資金力を生かして、物件の企画・開発のみに特化して、販売については、販売代理・仲介専門の子会社や外部の業者に委託し、契約締結または引渡しに対して販売手数料を支払う製販分離方式も存在しますが、昨今は、多様化する顧客ニーズに迅速に対応できるとして、製販一体方式が主流となっています。

(4) 引渡・売上計上

物件が完成すると、完成前に契約している場合には、残代金の入金と引き換えに、契約者に土地建物を引き渡し、売上計上します。完成前に買手が付かない場合には、物件完成後も販売活動を継続します。